مقدمه
در دعاوی ملکی، بسیاری از افراد تفاوت میان رفع تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه ید را نمی‌دانند و همین امر باعث سردرگمی در انتخاب مسیر قانونی صحیح می‌شود. در این مقاله به‌طور دقیق به بررسی مفهوم، ارکان و نکات عملی این دعاوی پرداخته‌ایم تا افراد بتوانند به‌درستی حقوق خود را مطالبه کنند.
۱. دعوای خلع ید (دعوای مالکیت)
تعریف
دعوای خلع ید زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون داشتن قرارداد و از ابتداء بدون رضایت مالک، ملک او را تصرف کرده باشد. در این شرایط، مالک می‌تواند با طرح این دعوا از دادگاه بخواهد که ملک را از تصرف خوانده خارج کند.
ارکان دعوای خلع ید
۱. احراز مالکیت:
خواهان باید مالک رسمی ملک باشد و سند رسمی مالکیت ارائه دهد.
در صورتی که مالکیت رسمی نداشته باشد، ابتدا باید از طریق دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خود را ثابت کند.
۲. تصرف غاصبانه خوانده:
متصرف هیچ مجوز قانونی (مانند اجاره‌نامه) برای حضور در ملک نداشته باشد.
۳. غیرقانونی بودن تصرف:
تصرف خوانده بدون اذن مالک و بدون هیچ قرارداد قانونی باشد.
نکات کاربردی در دعوای خلع ید
✅ این دعوا فقط زمانی قابل طرح است که مالکیت رسمی داشته باشید.
✅ استشهادیه محلی و شهادت شهود می‌تواند به اثبات تصرف غاصبانه کمک کند.
✅ در صورت ورود خسارت به ملک، می‌توان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز مطرح کرد.
۲. دعوای تخلیه ید (ناشی از قرارداد)
تعریف
دعوای تخلیه ید زمانی مطرح می‌شود که بین مالک و متصرف قرارداد اجاره یا قرارداد مشابه وجود داشته، اما مدت قرارداد به پایان رسیده یا شرایط قرارداد نقض شده است و مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
ارکان دعوای تخلیه ید
۱. وجود یک قرارداد معتبر:
قرارداد اجاره یا هر نوع قرارداد مشابه بین خواهان و خوانده باید موجود باشد.
2. اتمام مدت قرارداد یا نقض تعهدات:
مستأجر یا متصرف برخلاف تعهدات قراردادی رفتار کرده باشد (مثلاً اجاره‌بها را پرداخت نکرده یا مدت قرارداد تمام شده است).
3. امتناع متصرف از تخلیه:
مالک به متصرف اخطار داده، اما او از تخلیه خودداری کرده باشد.
نکات کاربردی در دعوای تخلیه ید:
✅ اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، می‌توان بدون نیاز به دادگاه و از طریق اجرای ثبت ملک را تخلیه کرد.
✅ اگر اجاره‌نامه عادی باشد، باید ابتدا از طریق دادگاه شورای حل اختلاف حکم تخلیه گرفت.
✅ در صورتی که مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد، می‌توان دادخواست فسخ قرارداد اجاره را نیز مطرح کرد.
۳. دعوای رفع تصرف عدوانی (حمایت از متصرف)
تعریف
دعوای رفع تصرف عدوانی برای زمانی است که یک فرد بدون اجازه متصرف قبلی، ملک او را تصرف کرده باشد. این دعوا نیازی به اثبات مالکیت ندارد و فقط سبق تصرف خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده کافی است.
ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی
1. سبق تصرف خواهان:
خواهان باید ثابت کند که پیش از خوانده، متصرف قانونی ملک بوده است.
2. لحوق تصرف خوانده:
ثابت شود که خوانده ملک را بدون رضایت خواهان تصرف کرده است.
3. عدوانی بودن تصرف:
خوانده بدون اجازه و بدون هیچ قرارداد یا حکم قانونی ملک را تصرف کرده باشد.
نکات کاربردی در دعوای رفع تصرف عدوانی
✅ در این دعوا مالکیت اهمیتی ندارد؛ مهم این است که ثابت کنید قبلاً ملک در تصرف شما بوده است.
✅ رسیدگی به این دعوا خارج از نوبت و فوری انجام می‌شود.
✅ شهادت شهود، قبوض پرداختی (آب، برق، گاز) و استشهادیه محلی می‌توانند به اثبات تصرف قانونی کمک کنند.
مقایسه و تفاوت‌های کلیدی دعاوی
| ویژگی | خلع ید | تخلیه ید | رفع تصرف عدوانی |
| نیاز به مالکیت | ✅ (ضروری) | ❌ (براساس قرارداد) | ❌ (نیاز نیست، سبق تصرف کافی است) |
| وجود قرارداد | ❌ (بدون قرارداد) | ✅ (ناشی از قرارداد) | ❌ (صرفاً تصرف عدوانی) |
| موضوع دعوا | رفع تصرف غاصبانه | پایان قرارداد اجاره و عدم تخلیه | بازگرداندن تصرف قبلی به متصرف قانونی |
| دادگاه صالح | دادگاه حقوقی | شورای حل اختلاف (در مواردی دادگاه) | شورای حل اختلاف |
| نیاز به سند رسمی | ✅ (ضروری) | ❌ (نیازی نیست) | ❌ (نیازی نیست) |
جمع‌بندی: کدام دعوا برای شرایط شما مناسب‌تر است؟
اگر کسی بدون هیچ قراردادی ملک شما را تصرف کرده است → دعوای خلع ید
اگر مستأجر یا شخصی که قراردادی داشته ملک را تخلیه نمی‌کند → دعوای تخلیه ید
اگر کسی به‌زور و بدون مجوز ملک شما را گرفته است → دعوای رفع تصرف عدوانی
علی شکرفروش، وکیل دادگستری
شماره تماس: 09366274391
📞 برای دریافت مشاوره تخصصی حقوقی با ما تماس بگیرید!