اجاره به شرط تملیک
بالا بودن بهای مسکن و خودرو از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل پول حق تصرف و استفاده از مسکن و یا خودرو را به دست آورند.
یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور (قراردادهای اجاره به شرط تملیک) است.
اجاره به شرط تملیک عنوان جدیدی است که در سال های اخیر به لحاظ نیازهای روز در عرصه حقوقی کشور وارد شده است که در آن طرفین قرارداد با قصد اینکه عین مال تا پایان مدت در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط، به ملکیت مستاجر درآید، به تشکیل عقد مبادرت می‌ورزند.
طرفین این قرارداد می‌توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند اما بیشتر این قراردادها میان بانکها و اشخاص خصوصی منعقد میگردد تا از این راه تضمین های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه کننده عدم انتقال مال باشد.
در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می گردد، به این صورت که برای مدتی منافع و پس از آن عین به مستاجر تملیک میشود.
موجر می‌داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر دیگر مالکیتی نسبت به عین مستاجره ندارد، اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.
ماده ۵۷ و آیین تسهیلات اعطایی بانکی مصوب ۱۳۶۲ میگوید؛ اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.
همینطور در ماده۶۴ همان آیین نامه آمده در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‌الاجاره در صورتی که کلیه تعهدات مستأجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستأجره در مالکیت مستأجر درآید.
همینطور که از تعریف مندرج ماده ۵۷ بر می آید که گفته اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ایی است … به نظر میرسد ماهیت این عقد، اجاره باشد لیکن با بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان در راستای اراده طرفین عقد تشخیص درست ماهیت این عقد را دچار دست انداز مینماید، ظاهرا طرفین اراده خود را در قالب اجاره شکل میدهند و ارکان اصلی این عقد را محقق میسازند اما نتیجه ایی را که به صورت شرط ضمن عقد می گنجانند منجر به حصول مالکیت عین مستاجره برای مستاجر میشود.
به عبارت دیگر قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به صورت اجاره و پس از آن بصورت بیع جلوه گر میشود، و همانگونه که طبق قانون مدنی و اصول حقوقی قصد و اراده باطنی اهمیت بسزایی دارد چه بسا افراد عنوان را اجاره به شرط تملیک قید نمایند ولی قصد و اراده واقعی بیع باشد، فلذا با توجه به اینکه در اجاره به شرط تملیک اکثرا قصد انشا بر بیع است و ثمن به صورت اقساط پرداخت میشود و در واقع اقساطی که تسویه میگردد ثمن مورد معامله است نه مال الاجاره حقیقتا طرفین بیع معلقی را محقق کردند که در صورتی که خریدار اقساط را ندهد بیع منحل گردد.
نحوه انحلال قراردادهای اجاره به شرط تملیک:
این قراردادها با بطلان و فسخ، اقاله، انقضاي مدت قرارداد، تسویه مبلغ وام امکان انحلال دارند همینطور اگر شرایط ماده ۱۹۰ ق،م در مورد مال الاجاره نباشد و یا مال تلف شود باعث بطلان قرارداد میشود، همچنین با توافق طرفین در صورتی که خلاف اخلاق حسنه و نظم عمومی نباشد امکان اقاله این قراردادها هست.
مواردی که بانک یا مستاجر بتوانند قرارداد را فسخ کنند باید با توجه به لزوم این قرارداد در آن قید شده باشد که البته در اکثر موارد بانک این حق را از مستاجر ساقط میکند.
در قرارداد اجاره به شرط تملیک که یک قرارداد مدت دار است با سپری شدن مدت قید شده و انقضاي آن در صورت عدم توافق بر تمدید، قرار منحل می شود.